Piaţa imobiliară a apartamentelor situate în blocurile locative vechi din mun. Chişinău în anul 2013 a dezamăgit aşteptările agenţilor imobiliari şi a demonstrat că situaţia pieţii imobilare este încă confuză. Dacă comparăm situaţia cu cea existentă pe piaţa imobiliară în anul 2012, cînd preţurile la apartamentele din blocurile vechi au scăzut aproximativ cu 5- 10 %, în anul 2013 tendinţa a fost pastrată şi a avut loc o diminuare de circa 5- 10 %.

În ultimii 3-4 ani, agenţiile imobiliare sunt nevoite de a se conforma realităţilor create. Agenţilor imobiliari le este dificil să activeze în condiţiile scăderii permanente a preţurilor de pe piaţă şi sunt puşi în situaţia de a-şi revedea acţiunile sale din start pentru a putea prevedea evoluţia de mai departe a pieţii. Astfel, putem vorbi despre o tactică de asteptare a cumpărătorilor şi vînzătorilor în vederea ameliorării situaţiei de pe piaţa imobiliară. Ţinând cont de datele oferite de Agenţia “Cadastru”, din numarul total de  înregistrări efectuate în anul 2013 cotele s-au repartizat în felul urmaror: 50% din numărul total de înregistrări au revenit apartamentelor din blocurile noi, alte 50% au revenit locuinţelor din blocurile locative vechi. Astfel, putem constata că pe piaţa imobiliară se manifestă o tendinţă clară a creşterii numărului de vînzări a apartamentelor situate în blocurile noi construite. Aşadar, piaţa imobiliară primară dirijează la moment preţurile pieţii. În anii precedenţi, tranzacţiile imobiliare erau repartizate în felul următor: circa 70%  de apartamente erau vîndute în blocuri vechi şi respectiv 30% în blocurile noi.

Ţinand cont de datele companiei noastre, anunţurile de vînzare publicate în ziarul “Makler în anul 2013 au constituit 65455 anunţuri, comparativ cu anul 2012, cînd au fost publicate 81478 anunţuri. Astfel, numarul anunţurilor s-a diminuat cu circa 20%, consecinţele fiind scăderea vînzărilor apartamentelor din blocurile vechi. Numarul anunţurilor de căutare a apartamentelor a scazut comparativ cu anul 2012 cu 35%.

Din luna februarie pînă în a doua jumătate a lunii noiembrie au fost efectute cele mai multe tranzacţii pe piaţa imobiliară. Cele mai puţine tranzacţii au fost efectuate în luna august. Deci lunile august, septembrie, octombrie, care sunt tradiţional cele mai active pe piaţă, în anul 2013 au fost relativ liniştite, cumpărătorii nu s-au grăbit să se manifeste activ pe piaţă. Această diminuare a pieţii imobiliare, agenţiile imobiliare au pus-o pe seama scăderii indicilor macroeconomici, parafarea acordului de asociere cu Uniunea Europeană, caracteristice penru momentul dat. În a doua jumătate a anului 2013, pe piaţa imobiliară primară au fost expuse spre vînzare multe oferte atractive, care la rîndul său a dus la pierderea interesului cumpăratorilor faţă de procurarea apartamentelor situate în blocurile vechi. Analizînd calendarul şi termenele de expunere şi realizare a apartamentelor de pe piaţa secundară  din prima parte a anului 2013, putem constata că apartamentele cu 1 și 2 odăi sunt vîndute în mediu cu 30 de zile mai rapid, faţă de cele  cu  trei odai, iar în a doua jumătate a anului, perioada de realizare a apartamentelor s-a marit pînă la 60 de zile .

Unul din momentele pozitive pentru piața imobiliară secundară din Chișinău în anul 2013, a fost reducerea de către băncile comerciale a ratelor dobînzilor ipotecare, care a influenţat  pozitiv numărul vânzărilor pe piața imobiliară. Și într-adevăr, numărul creditelor ipotecare alocate de către băncile comerciale în scopul achiziționării bunurilor imobiliare a crescut cu 10-15% comparativ cu anul precedent și a constituit 15% din vînzările totale a apartamentelor de pe piața imobiliară. Alt moment pozitiv ce adus la o careva reabilitare pieţii mai este şi interzicerea de a mai elibera autorizaţii de construcţie a mansardelor de către autorităţile locale. Companiile de construcţie a mansardelor au devenit un concurent important al pieţii imobiliare de locuințe de tip “econom” în anii precedenți. Această decizie a autorităţilor locale ar putea deveni un “catalizator” în dinamica creşterii vînzărilor apartamentelor “mici” şi a apartamentelor de la etajele superioare. Numărul ofertelor de acest tip este destul de limitat, iar interesul faţă de ele este mare din cauza preţurilor relativ mici și costurilor reduse pentru întreținere, precum și posibilitatea de a le da în chirie fără a suporta pierderi mari. Oferta acestui segment a pieţii era dictată de “mansarde”, dar interdicția de a le construi ca urmare a conflictelor permanente cu locatarii, litigiilor, îndoielilor cu privire la legalitatea autorizaţiilor de construcţie, în mod direct va influenţa pozitiv vînzarile apartamentelor din segmentul respectiv a pieţii imobiliare. Devalorizarea semnificativă a monedei naționale în ultimele luni i-a provocat pe deponenţii băncilor care îşi păstrează economiile în monedă națională în direcţia achiziționării locuințelor, inclusiv pe piața secundară, adăugînd optimism pieței de capital şi agenților imobiliari. În ceea ce privește moneda națională, procesele de devalorizare au inclus şi măsuri de siguranță pentru a proteja aceste active. În acelaşi moment, în Republica Moldova, piaţa imobiliară practic a şi fost cel mai sigur mod de păstrare a capitalului. În timp ce un depozit bancar poate fi riscant în situaţia de instabilitate financiară.

Potrivit datelor statistice a companiei noastre, preţul mediu pentru un metru pătrat al locuințelor de pe piața imobiliară în 2013 nu s-a schimbat esenţial. În primele șapte luni ale anului, prețul mediu a rămas la acelaș nivel – 590 Euro pentru 1 m.p., iar la începutul toamnei s-a făcut observată o scădere lentă de pînă la 583-580 Euro pe 1 m.p. Preţului mediu în funcție de sector a rămas neschimbat, cu excepția faptului că tendința de achiziționare a apartamentelor în blocurile noi afectează puternic vînzarea apartamentelor din fondul locati vechi. Deci, pe piaţă este menţinută situaţia, cînd mai persistă o cerere mare la apartamentele cu 1-2 odăi iar cele cu 3 – 4 odăi se vînd mai greu. Cei care au posibilitatea de a întreţine un apartament cu 3 – 4 odăi deja s-au orientat spre apartamentele din blocurile noi, care au o infrastructură mai dezvoltată şi un statut mai înalt. O cerere scăzută pe piaţă o au apartamentele de tip vechi, aşa numite “Hruşciovca”. După cum reiese din prognozele noastre, preţurile la aceste apartamente vor scadea simţitor. Legea cu privire la reglementările din domeniul evidenţei si paşaportizării blocurilor locative vechi şi-a început activitatea la începutul anului 2014. După părerea noastră, această evaluare va duce la o creştere a încrederii cumpărătorilor în casele şi blocurile construite din blocuri de beton armat, piatră de calcar tăiată sau monolit, construite în anii 80- 90 ai secolului trecut în serie după proiecte tipizate, edificate în masă. În comparaţie cu ele, blocurile construite în masă în anii 60-70 ai secolului trecut pot primi în urma evaluărilor un grad mai înalt de uzură, ceea ce ar diminua mult capacitatea de vînzare a acestor apartamente.

În concluzie, putem spune, că potenţialii cumpărători vor fi foarte precauţi la procurarea apartamentelor din blocurile vechi. Ne referim aici mai ales la cele construite în anii 60-70 ai secolului trecut. Situația actuală de pe piaţa imobiliară, în general, reflectă situația macroeconomică și socială din țară. Cererea pe piaţa imobiliară rămâne a fi ridicată, dar este foarte limitată în capacitatea de cumpărare a populaţiei. Cu toate acestea, evenimentele politice care ţin de acordul de asociere cu Uniunea Europeană pot calma și în cele din urmă a stabiliza piața imobiliară.

Diagrama nr.2

Diagrama nr.3

Tabel nr.1

Diagrama nr.4

Dinamica modificării preţului unui metru pătrat pe piaţă în 2013 (prețuri în Euro).